서울 강남지역의 사업추진이 빠른 재건축 아파트 단지의 시세가 반등하고 있다.

최근 서울시의 재건축 50층 층수 논란과 내년 부활 예정인 재건축초과이익 환수 논란이 커지면서 오히려 사업추진이 빠른 단지들에 투자수요가 몰리면서 가격이 다시 급등하는 것이다.

이에 비해 재건축 초과이익환수를 피해가지 못하는 사업 초기 단계의 재건축 단지들은 일단 관망세로 접어들었다.
 
12일 부동산 업계에 따르면 서울 강남구 개포 주공1단지 36㎡는 현재 거래가격이 9억2천만∼9억3천만원, 호가는 9억5천만원까지 올랐다.

11·3 규제 대책 이후 8억8천만원까지 떨어졌던 것을 감안하면 올해 들어 4천만∼5천만원, 최고 8천만원까지 상승했다.
 
이 주택형의 지난해 11·3대책 이전 평균 거래가 9억원, 최고 시세가 9억5천만원이었는데 평균 거래가가 이미 작년 역대 최고가를 넘어선 셈이다.

개포 주공1단지 42㎡도 최근 급매물이 팔리고 난 뒤 집주인들이 매물을 회수하면서 현재 시세가 작년 말 저점(9억7천만∼9억8천만원) 대비 7천만∼8천만원 상승한 10억4천만원까지 회복됐다.

작년 11·3대책 이전 최고가인 10억6천만원에 거의 육박한 시세다.

남도공인 이창훈 대표는 "최근 다른 재건축 단지들에 50층 층수 논란과 재건축 초과이익환수 적용 가능성 등이 불거지는 사이 개포 주공1단지쪽으로 매수세가 다시 몰리고 있다"며 "사업추진이 빠르게 진행되면서 상대적으로 반사이익을 보고 있다"고 말했다.

개포 주공1단지 재건축 조합은 올해 3∼4월께 관리처분총회를 마치고 하반기 이주를 시작할 예정이어서 내년부터 부활할 예정인 재건축 초과이익환수제를 적용받지 않을 전망이다.

강동구 둔촌 주공아파트도 이달 들어 매수세는 약해졌지만 지난달 거래 증가의 영향으로 3단지 104㎡의 경우 호가가 9억6천만원까지 올랐다.

11·3대책 영향으로 작년 말에는 9억2천만원까지 떨어졌으나 최근 강세로 돌아서 대책 발표 전 최고가(9억8천500만원) 경신을 다시 바라보고 있다.

둔촌동 SK선경공인 이창훈 대표는 "5월 재건축 관리처분총회가 예정되는 등 속도를 내면서 지난달 20여개의 저가 매물이 소진되고 가격도 강세"라며 "다만 가격이 많이 오른 데다 최근 대출 억제 영향인지 최근 추가 매수세는 주춤하다"고 말했다.

잠실역세권 인근 4개 동에 대해서는 '50층' 재건축 가능성이 높아진 송파구 잠실 주공5단지도 지난 주말 호가가 급등했다.

이 아파트 112㎡의 경우 이달 초 재건축 계획이 서울시 도시계획심의를 통과하지 못하면서 14억1천만∼14억3천만원으로 내려왔던 매물이 지난 9일 서울시가 잠실 역세권 4개동에 한해 '50층' 재건축을 허용할 수 있다고 밝히자 7천만원이 올라 현재 14억6천만∼15억원을 호가한다.

119㎡는 최근 15억1천만원까지 떨어졌던 매물이 9일 이후 1억원 이상 상승해 호가가 16억∼16억5천만원까지 치솟았다.

잠실박사공인 박준 대표는 "조합 측이 재건축 초과이익환수를 피하기 위해 단지 중심부 50층짜리 4개동을 최고 35층으로 낮추고 역세권 4개동만 50층으로 해 재건축 심의를 다시 신청할 것으로 보인다"며 "일부 동이지만 50층 재건축 길이 열리고 사업 속도가 빨라질 것이라는 기대감에 저가 매물이 소진된 후 가격이 초강세를 보이고 있다"고 말했다.

이에 비해 강남구 압구정 현대아파트 등 사업 초기 단계의 단지들은 관망세로 접어들었다. 시 방침상 50층 재건축도 어려운 데다 제도가 바뀌지 않는 한 내년 부활할 재건축 초과이익환수도 적용받을 가능성이 커졌기 때문이다.

압구정 현대아파트의 경우 '50층 논란' 이후 매수 문의가 감소하면서 거래도 뚝 끊겼다.

압구정동의 한 중개업소 대표는 "어차피 단기간에 재건축 사업 추진이 어렵다고 보기 때문에 시의 50층 재건축 불가 방침과 무관하게 재건축 시기를 저울질 할 것으로 보인다"며 "매수, 매도자 모두 움직임이 없기 때문에 거래 공백이 지속하면 가격도 하락할 수 있다"고 말했다.

강남구 대치동 은마아파트는 조합이 희망하는 49층 재건축이 불투명한 상황이지만 호가가 떨어지진 않고 있다는 게 현지 중개업소의 설명이다.

101㎡의 경우 현재 시세가 11억6천만∼12억원 선으로 작년 말 저점 대비 7천만∼8천만원 오른 뒤 강보합세다.

신대치공인 김정원 대표는 "일단 집주인들은 재건축 사업이 오랫동안 지지부진하면서 인근 재건축 단지에 비해 저평가돼 있다는 생각을 많이 한다"며 "초과이익환수과 별개로 일단 재건축이 추진되고 있다는 점에서 가격이 하락하진 않을 것 같다"고 말했다.

전문가들은 앞으로 재건축 사업 속도와 정부의 재건축 초과이익환수 추가 유예 여부에 따라 시세도 희비가 엇갈릴 것으로 보고 있다.

부동산114 함영진 리서리센터장은 "재건축 사업 속도가 빨라 초과이익환수 배제가 확실한 아파트는 가격이 강세를 보일 가능성이 크다"며 "반면 사업 초기 단지들은 약세를 보이면서 초과이익환수제 폐지 요구가 빗발칠 것으로 예상된다"고 말했다.